Investissement
immobilier
rentable.
Calculez le rendement brut et net de votre investissement locatif, simulez le cashflow mensuel, l'effet de levier bancaire et la projection patrimoniale a 10 ans. Inclus dans les 18 modules de l'offre Essentiel.
Lancer le simulateurLes fondamentaux de l'investissement immobilier
Rendement Brut vs Net
Le rendement brut (loyer annuel / prix d'achat) donne une première indication, mais le rendement net est la vraie mesure de rentabilité. Il intègre la taxe foncière, les charges non récupérables, l'assurance, la vacance locative et les travaux. Visez un rendement net supérieur à 4% pour un investissement performant.
Effet de Levier Bancaire
L'immobilier est le seul actif que la banque finance massivement. Avec 10-20% d'apport, vous contrôlez un actif 5 à 10 fois supérieur à votre mise initiale. Le levier est positif quand le rendement du bien dépasse le taux du crédit. Un levier de x5 avec un rendement de 5% et un crédit à 3,5% génère un rendement sur fonds propres de 12,5%.
Cashflow Mensuel
Le cashflow est la différence entre les loyers perçus et toutes les charges (mensualité de crédit, taxe foncière, charges, assurances, provision travaux). Un cashflow positif signifie que le bien s'autofinance et génère un surplus. C'est l'indicateur clé pour évaluer la viabilité de votre investissement au quotidien.
Capacite d'Emprunt
La règle des 35% définit le plafond d'endettement : vos mensualités totales ne doivent pas dépasser 35% de vos revenus nets (contre 33% avant 2022). Les revenus locatifs existants sont pris en compte à 70% par les banques. Un apport de 10-20% est généralement requis, couvrant au minimum les frais de notaire.
LMNP - Location Meublée
Le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) est l'un des dispositifs les plus avantageux. Au régime réel, vous déduisez toutes les charges et amortissez le bien et le mobilier, créant souvent un déficit fiscal. Les revenus locatifs meublés sont imposés comme BIC (bénéfices industriels et commerciaux) et non comme revenus fonciers.
SCI à l'IS
La SCI (Société Civile Immobilière) à l'IS permet l'amortissement comptable du bien, l'imposition des bénéfices à l'IS (15% jusqu'à 42 500 EUR, 25% au-delà), et facilite la transmission patrimoniale. Inconvénient : la plus-value est calculée sur la valeur nette comptable, générant une fiscalité plus lourde à la revente.
Comment utiliser notre simulateur immobilier
1. Décrivez le bien
Renseignez le prix d'achat, les frais de notaire, le montant des travaux éventuels, le loyer mensuel estimé et les charges prévisionnelles. Notre outil calcule automatiquement les rendements brut et net.
2. Configurez le financement
Indiquez votre apport personnel, le taux de crédit, la durée d'emprunt et l'assurance emprunteur. Le simulateur calcule la mensualité, le coût total du crédit et l'effet de levier sur votre investissement.
3. Analysez la rentabilité
Visualisez le cashflow mensuel, le rendement sur fonds propres, la projection patrimoniale à 10 ans et la comparaison avec d'autres classes d'actifs. Comparez plusieurs scénarios pour trouver le meilleur investissement.
Tout savoir sur l'investissement immobilier locatif
Comment calculer le rendement brut d'un investissement locatif ?
Le rendement brut se calcule ainsi : (Loyer annuel / Prix d'achat total) x 100. Par exemple, un appartement acheté 200 000 EUR avec un loyer de 800 EUR/mois donne un rendement brut de (9 600 / 200 000) x 100 = 4,8%. Attention : le prix d'achat total inclut les frais de notaire (7-8% dans l'ancien, 2-3% dans le neuf).
Quelle est la différence entre rendement brut et rendement net ?
Le rendement brut ne prend en compte que le loyer et le prix d'achat. Le rendement net déduit toutes les charges : taxe foncière, charges de copropriété non récupérables, assurance PNO, frais de gestion, vacance locative (1-2 mois/an), travaux d'entretien. En général, le rendement net représente 60-70% du rendement brut.
Qu'est-ce que l'effet de levier immobilier ?
L'effet de levier consiste à emprunter pour investir. Avec 40 000 EUR d'apport, vous pouvez acheter un bien à 200 000 EUR (levier x5). Si le bien prend 3% par an, votre plus-value annuelle est de 6 000 EUR, soit 15% de rendement sur votre apport. Le levier amplifie les gains mais aussi les risques. Il est optimal quand le rendement locatif dépasse le coût du crédit.
Comment évaluer ma capacité d'emprunt immobilier ?
Les banques appliquent la règle des 35% : vos mensualités totales (crédit immobilier + autres crédits) ne doivent pas dépasser 35% de vos revenus nets. Par exemple, avec 4 000 EUR de revenus nets et aucun crédit en cours, votre mensualité maximale est de 1 400 EUR, soit environ 280 000 EUR sur 20 ans à 3,5%. Les revenus locatifs sont pris en compte à 70%.
LMNP ou SCI : quel statut choisir pour l'investissement locatif ?
Le LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) est souvent considéré comme adapté pour débuter : amortissement du bien, déduction des charges, régime réel souvent plus avantageux. La SCI (à l'IS) convient pour plusieurs biens ou plusieurs associés : amortissement comptable, imposition à l'IS (15% puis 25%), mais plus-value calculée sur la valeur nette comptable. Notre simulateur compare les deux options.
Quel est le cashflow minimum a viser pour un investissement locatif ?
Un bon investissement locatif génère un cashflow positif, c'est-à-dire que les loyers couvrent toutes les charges (crédit, taxe foncière, charges, assurances, provision travaux). Visez au minimum 100-200 EUR/mois de cashflow net par bien. Un cashflow négatif signifie que cela implique de mettre de l'argent de sa poche chaque mois, ce qui limite votre capacité à réinvestir.
Faut-il investir dans l'ancien ou le neuf ?
L'ancien offre des prix plus bas et des rendements bruts plus élevés, mais des travaux potentiels. Le neuf propose des garanties (décennale), des frais de notaire réduits (2-3%), et parfois des dispositifs fiscaux (Pinel). En général, l'ancien bien situé avec des travaux présente historiquement un rapport rendement/risque favorable pour un investisseur actif.
Comment intégrer l'immobilier dans sa stratégie patrimoniale globale ?
L'immobilier locatif represente generalement 20 a 40% du patrimoine des profils diversifies, en complément des actifs financiers (PEA, assurance-vie). Il apporte diversification, revenus réguliers et effet de levier. Notre dashboard vous permet de simuler l'impact de l'immobilier sur l'ensemble de votre patrimoine et de projeter votre enrichissement sur 10, 20 ou 30 ans.
Prêt à analyser votre prochain investissement ?
Accédez gratuitement à notre simulateur complet : rendement, cashflow, effet de levier et projection patrimoniale sur 10 ans.
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